不動産クラウドファンディングの失敗リスクは？元本割れを回避しよう

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少額から投資でき、手間もかからない不動産投資クラウドファンディング。しかし、不動産投資クラウドファンディングも投資である以上、失敗してしまう可能性はゼロではありません。

不動産投資クラウドファンディングで失敗すると、お金の損失だけでなく精神的なダメージも負ってしまうものです。事前にどのような失敗があるのかを理解したうえで対策しながら投資することで、安心して投資ができます。

そこでこの記事では、不動産投資クラウドファンディングの失敗リスクやその対策を初心者向けに分かりやすく解説します。

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不動産クラウドファンディングで想定される失敗リスク5選

不動産クラウドファンディングで想定される失敗リスクは下記の通りです。

①分配金が支払われない

不動産投資クラウドファンディングの大まかな仕組みは次のとおりです。

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産の運用や売却によって得た利益に応じて出資者に分配があります。例えば、利回り10%のファンドに1万円投資すると、1年後には1,000円の分配金を得られるという仕組みです。

しかし、賃貸物件の運用の場合、入居者がいなければ家賃収入は得られません。ホテルやリゾート施設なら、コロナ渦のように観光客が激減すれば収入が大きく減少するものです。

運用成績が悪化する原因はさまざまですが、運用益が無ければ当然分配金も得られなくなってしまうのです。

②元本割れしてしまう

元本割れとは、運用期間終了時の償還金（戻ってくるお金）が投資額を下回ってしまうことです。

投資全体に言えることですが、不動産投資型クラウドファンディングには投資した金額に対して元本割れが起こるリスクがあります。購入した不動産の価値が下がれば、同然家賃も下がり、リターンが減ることも。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングには「優先劣後出資」という仕組みがあるので、比較的安全だと言えるでしょう。

③中途解約できない

運用期間中は基本的に途中解約ができません。運用期間はファンドによっても異なりますが、短いもので3ヵ月、長いものでは24ヵ月やそれ以上ということもあります。

その期間に急に資金が必要になっても、解約して現金化できない点には注意が必要です。また、運用期間中に不動産運用の業績が悪化しても、運用終了までは運用し続けなければなりません。

長期運用のファンドの場合は、その期間の情勢変化で大きな損害が発生する可能性がある点は考慮することが大切です。

④事業者が信頼できない

不動産投資クラウドファンディングは不動産投資といっても、投資家が出資する相手は運営会社です。投資した運営会社が倒産してしまうと、出資したお金は基本的に還ってきません。

運営会社の経営状態などきちんと情報をチェックしたうえで信頼できる運営会社に投資することが大事です。

⑤競争倍率が高く投資できない

不動産投資型クラウドファンディングは人気がありすぎるため、投資したくてもできない問題があります。

人気のサービスでは募集から1分足らずで応募上限が埋まってしまうことも多々あるため、投資する機会を逃してしまうことも珍しくありません。先着順のクリック合戦が苦手な方は、いつまで経っても投資できないことも考えられるでしょう。

投資できないまま現金で持っている期間は金利がゼロですので、投資効率も落ちてしまいます。

この課題に対して、最近では先着順ではなく抽選方式のサービスも増えてきました。複数のサービスに登録しつつ、抽選でも応募していくことが成功させる秘訣となります。

不動産クラウドファンディングで失敗・元本割れをしないための対策

失敗しないための対策としては、次が挙げられます。

①運営会社・事業者をリサーチする

不動産投資クラウドファンディングの事業者は、「不動産特定共同事業法」に基づく許可を取得する必要があるため、むやみやたらに事業者が参入できるわけではありません。

基本的には許可を得た、ある程度信頼できる事業者が多いでしょう。しかし、許可を得ていても経営状況や不動産投資の実績は異なります。また、上場企業だけでなく非上場企業が運営している場合も珍しくないです。

実績や経営状況をしっかりリサーチし比較したうえで、安心して投資できる事業者を見極めるようにしましょう。

実績を調べるのであれば、過去の募集案件を公表している不動産クラウドファンディングで、過去の案件がどうだったのか確認するのがおすすめです。実際にどのようなプロジェクトが行われ、投資家は実際にどの程度の配分を得られたのかなど確認することができるでしょう。

また、経営状況については上場企業であればIR情報などを見て、直近の業績を確認するのがおすすめです。上場企業が運営している不動産クラウドファンディングであればIR情報も確認できるので、下記の記事から気になるものは登録してみると良いでしょう。

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②優先劣後方式・マスターリース契約の案件を選ぶ

不動産投資で利益を得られるかは、物件の需要が大きく左右します。需要の高い物件であれば家賃収入や売却益も期待でき、反対に需要のない物件では家賃収入が入らない可能性もあるものです。

不動産投資クラウドファンディングの多くは、不動産投資のプロが厳選した不動産を提供することでリスクを軽減しています。しかし、実際にお金を掛けて投資するのはあなたです。本当に投資しても良い物件かどうかはしっかりと内容をチェックする必要があります。

また、案件ごとにリスク対策が異なる点にも注意が必要です。一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは次のようなリスク軽減対策が採られています。

優先劣後方式が採用されている場合、損失が出ても運営会社の出資分から補填されるので投資家の元本を守ることが可能です。

しかし、運営会社の負担割合以上の損失が出ると、出資者の元本に損失が出てしまうため、割合はしっかりとチェックする必要があります。

不動産クラウドファンディングの失敗を上回るメリット

ここでは、不動産クラウドファンディングの失敗を上回るメリットを紹介します。

①1口コミ1万円など少額で始めることができる

不動産投資型クラウドファンディングの一番のメリットと言えるのが、「少額で不動産投資ができる」という点です。

不動産投資は、まずは利回りの良い不動産を購入するところから始まります。通常であれば、不動産を購入するために最低でも数百万円の資金が必要で、銀行からの融資を受ける必要があります。

本業での収入によっては融資が下りず、せっかくの良質不動産を見つけても諦めなくてはなりません。しかし、不動産投資型クラウドファンディングでは高額な自己資金が不要で、1万円といった少額から投資することができます。

②登記などの難しい手続きが不要

不動産を購入すると、不動産業者を仲介として、売主と売買契約を結ぶ必要があります。

売買契約を結んだ後も、不動産の引き渡しのために「決済」や「不動産登記」などの手続きがあり、銀行に出向いたり、司法書士と話し合ったりと何かと時間を取られます。

不動産投資型クラウドファンディングであれば契約をするのは運用会社なので、あなたはお金を投資するだけ。複雑な作業はほとんどありません。

③外部要因を受けずらいので安定性がある

米国の長期金利から始まり、機関投資家の売り、コロナ感染増加、日銀が買い支えないなど、外部要因で株は下がってしまいます。どれだけ企業が頑張っても、どれだけ投資家が分析しても、予想外の理由で損をすることがあるわけです。

それに対して不動産投資型クラウドファンディングでは、賃料さえ入ってくれば大きく損はしません。仮に損失が生じた場合でも、優先劣後方式により運営会社が自己の出資分から損失を負担します。つまり損失額が運営会社の出資額内であれば、元本は減少しません。

このように不動産投資型クラウドファンディングには、投資家が損をしにくいというメリットがあります。

④個人投資できない不動産も扱える

不動産投資型クラウドファンディングでは大型マンションや商業ビル、病院などにも投資することができます。

一般の不動産投資であれば、資金調達のハードルから上記のような珍しい不動産に投資することはできませんよ。

失敗・元本割れしづらい不動産クラウドファンディング5選

失敗・元本割れしづらい不動産クラウドファンディングを紹介します。

クリックすると該当箇所へ飛べるので、気になるクラウドファンディングはチェックしてみてください。

①CREAL(クリアル)｜元本割れがなく規模の大きい不動産案件が魅力

おすすめ度： 5.0

『CREAL』は、東証グロース上場企業であるクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。2018年よりサービスを開始しており、ファンドの累計調達金額は350億円（2023年時点）を突破しています。

年間想定利回りとしては、4〜5.5%程度で募集しており、ミドルリスク・ミドルリターンのファンドが多い印象です。

CREALは、個人では投資することが難しい保育園や宿泊施設、専門学校、一棟マンションなどにも投資できるので、規模の大きい不動産開発に関わってみたい方におすすめです。

CREALで継続的に投資を続ければ、様々な物件に分散投資できるので、投資リスクを抑えることもできます。

CREAL(クリアル)はこんな人におすすめ

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CREAL(クリアル)の基本情報

運営会社	クリアル株式会社
想定利回り	4〜5.5%
最低投資金額	1万円
運用期間	8ヶ月〜18ヶ月
実績総数	組成ファンド数：60 / 累計調達額：350億円突破
メリット	1口1万円の少額から投資できる 優先劣後方式を採用している 基本手数料が無料で提供されている 年率約4〜5.5%の高い利回り 多種多様な大型不動産に投資できる 想定通りの利回りで運用できている
デメリット	競争が激しい案件のため投資できない場合もある 元本割れを起こすリスクがある 途中解約や売却ができない

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②property+(プロパティプラス)｜デザイナーズマンションに投資できる

おすすめ度： 5.0

『property+』は、2021年にサービスを開始した比較的新しい不動産クラウドファンディングです。運営会社は東証プライム上場企業の飯田グループホールディングスのグループ企業で、収益性の高い自社物件を投資対象として提供しています。

飯田グループは年間で約46,000戸以上の住宅を提供しており、分譲戸建住宅市場においてトップシェアを誇っています。

主要都市に駅徒歩10分以内の好立地でかつ、賃貸需要が高いデザイナーズマンションを提供しており、機関投資家や個人投資家など幅広い投資家から支持を集めています。

豊富な開発実績と高い入居率を誇る自社開発物件を活用したクラウドファンディングなので、安定した利回りが期待できます。

property+(プロパティプラス)はこんな人におすすめ

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property+(プロパティプラス)の基本情報

運営会社	株式会社リビングコーポレーション
想定利回り	3.2%〜10%
最低投資金額	1万円
運用期間	3ヶ月〜16ヶ月
実績総数	18件
メリット	収益性が高いデザイナーズマンションが投資対象 豊富な開発実績と高い入居率を誇る自社開発物件 投資リスクの軽減策が講じられている 会員同士なら出資分を譲渡できる 最低投資金額は1口1万円の少額から
デメリット	元本割れのリスクがある 案件数が少ない 出資制限がある

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③大家どっとこむ｜運用中でも現金引き落としが可能

おすすめ度： 4.5

『大家どっとこむ』は、厳選された収益不動産に1口1万円から、誰でも簡単にスマホで投資できる不動産クラウドファンディングです。

元本保証はありませんが、投資対象が不動産という有形資産になるので、元本割れのリスクは小さく、優先出資・劣後出資を採用することでより想定通りの配当が期待できます。

大家業で面倒とされる賃貸管理・建物管理は、大家どっとこむを運営する株式会社グローベルスが行うので、誰でも簡単に大家になれます。

定期的に賃貸稼働状況や建物管理状況の進捗報告もあるので安心して運用を任せることができます。

大家どっとこむはこんな人におすすめ

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大家どっとこむの基本情報

運営会社	株式会社グローベルス
想定利回り	3.5%〜10%
最低投資金額	1万円
運用期間	3ヵ月〜12ヵ月
実績総数	43件
メリット	最低1万円と少額から投資が可能 優先劣後方式の採用 運用中でも現金引き落としが可能 平均利回りは年4%と利回りが高い 株主優待がある
デメリット	元本割れのリスクがある 手数料がかかる 途中解約できない

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④COZUCHI(コヅチ)｜年利率4～13％程度のハイリターンを実現

おすすめ度： 4.5

『COZUCHI』は、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

LAETOLI株式会社は、リノベーション事業や不動産買取事業を展開する不動産会社でもあり、その本業のノウハウを生かしてCOZUCHIを運営しています。

賃貸用マンションの案件に加え、数億円規模の大型ファンドを組成することもあり、投資対象となる不動産のバリュエーションが豊富です。

COZUCHIでは、物件の賃料収入や売却想定価格等をきっちりシミュレーションし、優先劣後構造を採用することで、年利率4～13％程度のハイリターンを実現しています。

一般的な不動産クラウドファンディングですと、平均利回り3～5％程度が相場なので、これらと比較すると高い利回りを実現していると言えます。

ローリスクを実現しながら、リターンはできるだけ大きく設計できている点がCOZUCHIの強みです。

COZUCHI(コヅチ)はこんな人におすすめ

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COZUCHI(コヅチ)の基本情報

運営会社	LAETOLI株式会社
想定利回り	約4%〜13%
最低投資金額	1万円
運用期間	11.2ヶ月
実績総数	43件
メリット	実績ある不動産のプロが選んだ物件に投資できる 優先劣後方式を採用 配当利回りに上限が設定されていない 年利率4～13％程度の高い利回り 出資は1万円と少額からできる 途中解約が可能でいつでも換金できる 投資資金を短期間で回収できる
デメリット	運営元は非上場企業 元本・分配金の保証は無い（元本割れの可能性） 応募倍率が高いファンドが多い

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⑤Rimple(リンプル)｜東京23区の投資用マンションが対象

おすすめ度： 4.5

『Rimple(リンプル)』は、東証プライム市場に上場しているプロパティエージェントが運営する不動産クラウドファンディングです。

プロパティエージェントは、東京23区を中心としたマンション・アパート開発、販売事業に強みを持つ企業で、本業で培ってきたノウハウをもとに投資案件を厳選しています。

Rimpleで公募されている案件は、秋葉原、新宿、祐天寺など東京23区の投資用マンションが中心で、年間の想定利回りは3%〜5%、運用期間は6ヶ月程度と短期で運用できるファンドが多い印象です。

東京23区の物件は、稼働率が安定しやすく景気に左右されにくいので、ローリスク・ミドルリターンを狙って投資したい方におすすめです。

Rimple(リンプル)はこんな人におすすめ

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Rimple(リンプル)の基本情報

運営会社	プロパティエージェント株式会社
想定利回り	3%〜5%
最低投資金額	1万円
運用期間	6ヶ月〜12ヶ月
実績総数	37件
メリット	東証プライム上場企業プロパティエージェントが運営 1口1万円の少額から投資できる 優先劣後方式を採用している 投資資金を短期間で回収できる 東京23区の投資用マンションが中心で利回り4%～5%前後
デメリット	元本割れのリスクがある 途中解約や売却ができない

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不動産クラウドファンディングに関するよくある質問【Q&A】

最後に、不動産クラウドファンディングに関するよくある質問をまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。

①不動産クラウドファンディングで失敗する確率は？

失敗する確率を示したデータがないため具体的な数値は挙げられません。

失敗する確率は数値では示せませんが、「元本割れ」や「過去の利回り」は事業者によっては公開されている場合があるので確認できます。事前に過去の実績を確認することで、失敗する確率を抑えられるようになるでしょう。

そもそも、「失敗」の定義は人それぞれでもあります。大きく損失することが失敗な人もいれば、プラスであっても目標の数値に届かなければ失敗という人もいるでしょう。

②不動産クラウドファンディングは安心して投資できる？

不動産投資クラウドファンディングは1万円程の少額から投資でき、「優先劣後方式」や「マスターリース契約」など比較的リスクも抑えられているので初心者でも安心して投資できます。

しかし、投資である以上リスクは伴います。不動産投資クラウドファンディングも他の投資同様元本保証はなく、元本割れのリスクがあるのです。

また、事業者自体が倒産してしまうリスクもあります。事業者によっては元本割れ実績や経営状況を公開しており、情報公開をしっかりしている事業者は安心して投資しやすいでしょう。

③出資金の元本保証はある？

出資法で出資金元本の保証は禁止されているため、不動産クラウドファンディングは元本割れするリスクが存在します。

ただし、多くの事業者は優先/劣後出資方式を採用し、優先出資者(投資家)のリスクを軽減する仕組みで運営しています。

まとめ：不動産クラウドファンディングの失敗・元本割れを回避しよう

不動産投資クラウドファンディングは失敗リスクもありますが、リスクは抑えることができます。

少額から投資でき手間もかからないという魅力も大きいので、慎重に判断できれば初心者にもおすすめの投資です。

確実にリターンが貰えるわけではありませんが、リスク分散しておけば長期間で着実に利益を出せる投資方法なので、投資初心者の人にもおすすめです。

今回は以上です。最後まで読んでいただき、ありがとうございました。