不動産クラウドファンディングのデメリットは？危険回避の方法も解説

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少額から投資でき、手間もかからない不動産投資クラウドファンディング。しかし、不動産投資クラウドファンディングも投資である以上、デメリットもあります。

不動産投資クラウドファンディングで失敗すると、お金の損失だけでなく精神的なダメージも負ってしまうものです。なので、事前にどのような失敗があるのかを理解したうえで対策しながら投資することで、安心して投資ができます。

そこでこの記事では、不動産投資クラウドファンディングのデメリットやデメリットを把握して上で危険を回避する方法を初心者向けに分かりやすく解説します。

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不動産クラウドファンディングのデメリット

まずは、不動産クラウドファンディングのデメリットを把握しておきましょう。

①元本割れ・貸し倒れのリスクがある

投資全体に言えることですが、不動産投資型クラウドファンディングには投資した金額に対して元本割れが起こるリスクがあります。

購入した不動産の価値が下がれば、同然家賃も下がり、リターンが減ることも。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングには「優先劣後出資」という仕組みがあるので、比較的安全だと言えるでしょう。

②短期間で大きなリターンは見込めない

不動産クラウドファンディングには、短期間で大きな利益を得ることができないデメリットがあります。ちなみに、主要の投資と平均利回りを比較すると下記の通りです。

不動産クラウドファンディング	3～5％
現物不動産投資	5～8％
J-REIT	3～4％
ソーシャルレンディング	5～7％

不動産クラウドファンディングの主な収益は、不動産の賃料であるため、大きな値動きはありません。

値動きが少ないため、安定した利益を狙えるというメリットはあるものの、短期間で大きな利益を得ることはできません。

少額で着実に資産を積み上げていきたい人に、不動産クラウドファンディングはおすすめです。

③レバレッジが低い

不動産クラウドファンディングは、レバレッジが低いというデメリットがあります。

レバレッジとは、預けた資金よりも大きな金額で取引ができる仕組みです。金融業界では、借り入れを利用して自己資金のリターン（収益）を高める効果が期待できることを指します。

不動産クラウドファンディングは、自己資金で投資することが原則のため、自己資金以上の収益性を期待することができません。

自己資金以上に損失を受けることがないのは、金銭的リスクが限りなく低いというメリットとも言えますが、レバレッジ効果を高めることは難しいといえます。

④途中解約・第三者への譲渡は原則できない

不動産投資型クラウドファンディングは、原則としてファンドへの投資から運用期間終了までは途中解約ができないため、解約したくなっても運用期間が終わるまで待つしかありません。

第三者への譲渡も不可となっており、当しか都合で急な現金化もできないので、余裕を持って投資するよう心がけることが重要です。

ただ、「原則」できないなので、中には『COZUCHI』のように、途中解約できるパターンもありますので、様々なファンドをチェックしてみると良いでしょう。

⑤税制上の優遇措置がない

不動産クラウドファンディングは、不動産を購入する事業者への投資となるため、税制上のメリットを得られません。

現物不動産を所有すれば、所得税や住民税の節税が可能です。相続の際は、相続税の節税にもなります。しかし、不動産クラウドファンディングでは、不動産を所有するわけではないため、上記のような税制上の控除を受けられません。

そのため、得た収入分の税金を納める必要があります。節税対策をしたい場合は、不動産クラウドファンディングではなく、現物不動産投資を選ぶといいでしょう。

⑥人気が高いため投資できない場合もある

不動産投資型クラウドファンディングは、気軽にどなたでも投資することが可能ですが、その反面、人気がありすぎるため投資したくてもできないことが多いです。

人気のサービスでは募集から1分足らずで応募上限が埋まってしまうことも多々あるため、投資する機会を逃してしまうことも珍しくありません。

投資できないまま現金で持っている期間は金利がゼロですので、投資効率も落ちてしまいます。この課題に対して、最近では先着順ではなく抽選方式のサービスも増えてきました。複数のサービスに登録しつつ、抽選でも応募していくことが成功させる秘訣となります。

不動産クラウドファンディングのデメリットを克服して危険を回避する方法

不動産クラウドファンディングのデメリットを克服して危険を回避する方法は下記の通りです。

①複数の事業者を比較して分散投資をしておく

どんなに対策をしても、100%損失リスクを回避することはできません。

そのため、必ず分散投資することを心がけましょう。不動産クラウドファンディングの魅力は最低1万円の少額から投資できることが強みです。

投資額も少ないので、多くのサービスに登録して、なるべく多くの案件に投資してリスクを分散しておくのがおすすめです。

②優先劣後方式・マスターリース契約の案件を選ぶ

不動産投資で利益を得られるかは、物件の需要が大きく左右します。需要の高い物件であれば家賃収入や売却益も期待でき、反対に需要のない物件では家賃収入が入らない可能性もあります。

そのため、不動産投資クラウドファンディングの多くは、不動産投資のプロが厳選した不動産を提供することでリスクを軽減しています。特に最大のリスク軽減措置は、「優先劣後方式」と「マスターリース契約」です。

優先劣後方式とは、出資者が優先で営業者を劣後とし、万一収益が落ちた場合でも出資者が損しないようにする仕組みです。80%の優先出資で20%の劣後出資の場合は、不動産評価額が下がっても下落率が20%以内であれば、損失は営業者が負担して出資者の元本の評価に影響が出ません。

また、マスターリースとは、不動産オーナーから不動産会社が商業用不動産を一括して借り上げ、その不動産会社が第三者（入居者）に転貸することを目的とした賃貸借契約です。

これらのリスク軽減措置が取られている物件は、限りなくリスクが低いので、安全性を求めるなら、これら2つのリスク対策が講じられている案件を選ぶと良いでしょう。

③余裕資金で運用する

不動産クラウドファンディングのリスクを軽減するためには、余裕資金で運用することが重要です。

不動産クラウドファンディングでは、原則として運用期間中は出資金を引き出すことができないため、資金が必要になった際に対応できなくなります。

また、流動性が低いため、魅力的な案件が見つかったとしても出資することができません。

④少額から始める

不動産クラウドファンディングのリスクを軽減するためには、少額から始めることがポイントです。

不動産投資型クラウドファンディングの一番のメリットと言えるのが、「少額で不動産投資ができる」点です。不動産投資は本来非常にお金のかかるものであり、個人投資家の参入が難しい分野の1つです。数百万円はもちろんのこと、数千万円以上かかることも珍しくありません。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、最低額1万円から投資できます。

不動産クラウドファンディングのデメリットを上回るメリット

ここでは、不動産クラウドファンディングのデメリットを上回るメリットを紹介します。

①1口コミ1万円など少額で始めることができる

不動産投資型クラウドファンディングの一番のメリットと言えるのが、「少額で不動産投資ができる」点です。

不動産投資は本来非常にお金のかかるものであり、個人投資家の参入が難しい分野の1つです。数百万円はもちろんのこと、数千万円以上かかることも珍しくありません。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、最低額1万円から投資できます。

②不動産の購入・管理などの手間がかからない

不動産を購入すると、不動産業者を仲介として、売主と売買契約を結ぶ必要があります。

売買契約を結んだ後も、不動産の引き渡しのために「決済」や「不動産登記」などの手続きがあり、銀行に出向いたり、司法書士と話し合ったりと何かと時間を取られます。また、運用後は管理などの手間も大変です。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば、運用前の事前準備も簡素化されており、運用中も事業者に運用を一任でき、ほったらかし運用が可能です。

③外部要因を受けずらいので安定性がある

米国の長期金利、コロナ感染増加など、外部要因で株は下がってしまいます。どれだけ企業が頑張っても、どれだけ投資家が分析しても、予想外の理由で損をすることがあるわけです。

それに対して不動産投資型クラウドファンディングでは、賃料さえ入ってくれば大きく損はしません。しかも、他の投資手段では総じて元本割れのリスクがあるのに対し、不動産クラウドファンディングではそのリスクを優先劣後方式を採用することで軽減処置を講じています。

優先劣後方式とは、出資者が優先で営業者を劣後とし、万一収益が落ちた場合でも出資者が損しないようにする仕組みです。

多くの事業者が優先劣後方式を採用しており、この仕組みによって元本割れのリスクが軽減されるため、投資家にとっては大きなメリットになるでしょう。

④個人投資できない不動産も扱える

不動産投資型クラウドファンディングでは大型マンションや商業ビル、病院などにも投資することができます。基本的に、よほどの資産家でない限り大型マンションや商業ビルへの投資はできまえん。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば1円～大型プロジェクトに投資することができるため、通常投資することができない案件に少額投資してみたい方におすすめです。

⑤安全性が高いのに高利回りが期待できることもある

不動産クラウドファンディングは想定利回りの高いファンドを取り扱う会社が多いため、そちらに投資すれば多くの利益を得られます。

中には20%の利回りを誇っている不動産案件もあるため、各サービスに登録してチェックしてみると良いでしょう。

利回りが高ければ高いほど多くの分配金が得られますので、メリットも大きくなります。利回りは投資前に確認できるため、どのくらいの利益が見込めるかを事前に確認しておきましょう。

デメリットが少ない不動産クラウドファンディング7選

デメリットが少ない不動産クラウドファンディングを紹介します。クリックすると該当箇所へ飛べるので、気になるクラウドファンディングはチェックしてみてください。

①CREAL｜上場企業運営で多種多様な大型不動産に投資できる

おすすめ度： 5.0

『CREAL』は、東証グロース上場企業であるクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

上場企業は一定の資本力、外部監査、反社会勢力の交際がないかなどの審査を受けているため、社会的信用そして財務力において一定の基準をクリアしています。それだけに、倒産という自体には陥りにくく、また投資家に対して不正行為を働く可能性が低いです。

最低投資額1万円～始めることができ、基本手数料が無料です。同じような不動産投資では様々な手数料が発生するのが、大きな損失となることもありますが、CREALでは全て無料となっています。

利回りは、年利率4〜5.5%程度のハイリターンを実現しています。利回りが高ければ高いほど利息も多くもらえるため、配当金が高くなり儲けることができます。企業が通常銀行から融資を得る場合は、利息がかなり安くなっており企業も返済しやすいです。

そして、個人的に大きなメリットと感じるのが多種多様な大型不動産に投資できる点です。多くの不動産クラウドファンディングでは、居住用マンションだけという場合が多いですが、CREALではホテルやオフィスはもちろん、保育園や学校、物流施設など多種多様な投資先を選べます。

個人では、上記のような大規模なファンドにローリスクで投資できる機会は少ないので、大規模投資にローリスクで参加したい方は、ぜひ投資してみてください。

「優先劣後出資」・「分別管理」・「マスターリース契約」といった投資家を保護する仕組みも豊富です。CREALは業界内でも人気、実績共に屈指のサービスなので、迷ったらCREALを選んでおけば間違いないでしょう。

CREAL(クリアル)はこんな人におすすめ

» CREALの公式サイトをチェック！

CREAL(クリアル)の基本情報

運営会社	クリアル株式会社
想定利回り	4〜5.5%
最低投資金額	1万円
運用期間	8ヶ月〜18ヶ月
特徴	優先劣後方式で投資家のリスクを低減 基本手数料が無料で提供されている 年率約4〜5.5%の高い利回り 多種多様な大型不動産に投資できる 投資家を保護する仕組みが豊富（分別管理・マスターリース） 上場企業が運営しており信頼性が高い

CREAL(クリアル)の口コミ・評判

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②COZUCHI｜年利率4～13％程度のハイリターンを実現

おすすめ度： 5.0

『COZUCHI』は、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

LAETOLI株式会社は、不動産証券化のコンサルティング業務や、不動産小口化商品の組成と販売を展開する不動産会社で、COZUCHI以外にも、「KABUKI X」というNFTやブロックチェーンを活用したサービスや、「TREE X」というクラウドファンディングのシステムも提供しています。

COZUCHIを利用すれば、経験を積んだプロが選んだ物件に投資できるので、より確実なリターンが期待できます。

優先劣後方式を採用しており、損失が出た場合、一定の損失割合までは運営会社が先に損失を負担してくれるので、投資家に有利な内容で投資できます。また、一般的な不動産クラウドファンディングでは、優先出資者に優先的に配当される一方で、配当利回りに上限が設定されているケースが多いです。

その点、COZUCHIでは優先出資者に優先的に配当されることはもちろんのこと、配当利回りに上限がなく、フェアに利益を分配しています。

ローリスクな商品設計を重要視しながらも、出資者により高いリターンの年利率4～13％程度のハイリターンを実現できるようサービス開発を行っています。

出資は1万円と少額から投資でき、途中解約が可能でいつでも換金できます。途中解約できる不動産クラウドファンディングは少ないですし、平均運用期間は11.2ヶ月と短期間で回収もできるので、ぜひ気軽に登録してみてください。

COZUCHI(コヅチ)はこんな人におすすめ

» COZUCHIの公式サイトをチェック！

COZUCHI(コヅチ)の基本情報

運営会社	LAETOLI株式会社
想定利回り	約4%〜13%
最低投資金額	1万円
運用期間	11.2ヶ月 （途中解約も可能）
特徴	実績ある不動産のプロが選んだ物件に投資できる 優先劣後方式を採用 配当利回りに上限が設定されていない 年利率4～13％程度の高い利回り 出資は1万円と少額からできる 途中解約が可能でいつでも換金できる 投資資金を短期間で回収できる

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③TECROWD｜新興国のオフィスビルやレジデンスへの投資に強い

おすすめ度： 5.0

『TECROWD』は、TECRA株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

運営会社のTECRA株式会社はインベスコアグループに属する企業で、長年モンゴルにて金融業や不動産開発業を行ってきている大企業です。

イタリアの国際的格付機関であるMFR Rating Committeeから中央アジア企業としては非常に稀、モンゴル企業としては史上初である「A-High」という非常に高い格付けを取得しています。

そのため、経済成長が著しい中央アジア新興国の不動産に投資することが可能で、取り扱う不動産は、新興国の富裕層向け高級住宅や複合商業型オフィスビルが中心で、特にモンゴルやカザフスタンを中心とした中央アジアのエリアが多いです。

立地の問題で手が出しにくかった海外不動産投資ですが、TECROWDを利用することで、間接的に少額から海外不動産へ投資できます。

利回りは7～11％程度とかなり高い水準で、平均9.2%程度の利回りを出せています。

海外不動産は為替リスクも心配ですが、TECROWDでは本業を活かし、海外ファンドにおける物件取得費用、​運用費用、​分配金などの円建て化を実施することで​為替変動によるリスクを回避しています。

「優先劣後方式を採用」・「マスターリース契約で空室リスク対策あり」と想定し得るリスクを可能な限り排除することができる仕組みを整っているため、海外不動産に投資して高い利回りを狙いたい方は、ぜひチェックしてみてください。

TECROWD(テクラウド)はこんな人におすすめ

» TECROWDの公式サイトをチェック！

TECROWD(テクラウド)の基本情報

運営会社	TECRA株式会社
想定利回り	7～11％
最低投資金額	1万円
運用期間	4～30ヶ月
特徴	海外・新興国の不動産を取り扱っている 優先劣後方式を採用している 平均9.2%程度と利回りが高い 為替変動によるリスクに強い マスターリース契約で空室リスク対策あり 運営会社が世界的不動産開発のグループ企業で信頼できる

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④大家どっとこむ｜運用中でも現金引き落としが可能

おすすめ度： 4.5

『大家どっとこむ』は、株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングです。

最低投資額1万円～始めることができ、現物不動産投資とは異なり、多額な初期費用、住宅ローンを組むなど負債を背負う必要がないため、失敗リスクを軽減したい方やまずは1万円を投じて利便性を確かめてみたいという方におすすめです。

優先劣後方式を採用しており、仮に不動産の収益が減ることや価格が下がることがあっても、先に損失を被るのは大家どっとこむの運営側です。

劣後出資金の割合は、案件全体額のおよそ3割に相当します。物件案件がもし損失を被っても、会社出資額分までなら投資家の出資金をマイナスにすることなく、物件運用・管理が行えます。

また、他社にはない特徴は、STOスキームというブロックチェーン技術を採用していることです。STOスキームを導入しているおかげで、運用期間中に現金が必要になっても口座内から引き落としができます。

平均利回りは、平均約4%前後、中には利回りが8.0%や10.0%のものもあります。これは一般的な不動産クラウドファンディングよりも比較的高利回りです。

大家どっとこむを運営している会社の親会社が発券している株券を1株でも持っていれば、物件案件に投じた金額に応じて1%のキャッシュバックが得られるという株主優待もあるので、興味がある方は、ぜひ投資を検討してみてくださいね。

大家どっとこむはこんな人におすすめ

» 大家どっとこむの公式サイトをチェック！

大家どっとこむの基本情報

運営会社	株式会社グローベルス
想定利回り	平均4% （8%〜10%程度のものも）
最低投資金額	1万円
運用期間	3ヶ月〜12ヵ月
特徴	優先劣後方式の採用 運用中でも現金引き落としが可能 株主優待がある

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⑤ちょこっと不動産｜運用期間が短めのキャピタル型案件が中心

おすすめ度： 4.5

『ちょこっと不動産』は、株式会社良栄が運営する不動産クラウドファンディングです。

運営会社である良栄は、不動産開発・賃貸事業において長年の実績がある不動産会社です。市場分析や用地取得・施工からアフターサービスまでを一貫して行っていて、そのノウハウを活かした不動産ファンド事業として「ちょこっと不動産」を運営しています。

投資先は、レジデンスやオフィスビル、テナントビル、店舗などで、運用期間は4ヶ月～12ヶ月と短期間のファンドが多く、短期間で投資回収できる点がメリットです。最低投資額1万円～始めることができ、年利4～7％程度のミドルターンを実現しています。

また、優先劣後方式やマスターリース契約などの仕組みを採用し、投資家へのリスクを限りなく軽減しています。

ちょこっと不動産は、歴としては浅めですが、過去全て元本割れすることなく出資金の償還がなされ、想定利回り通りの配当が行われています。計画された想定利回りを外すことなく、安定した運用を続けている実績があります。

ちょこっと不動産はこんな人におすすめ

» ちょこっと不動産の公式サイトをチェック！

ちょこっと不動産の基本情報

運営会社	株式会社良栄
想定利回り	約4%〜7%
最低投資金額	1万円
運用期間	4ヶ月〜12ヶ月
特徴	優先劣後方式を採用している マスターリース契約で投資家のリスクを低減 年利4〜7％程度の高い利回り 想定通りの利回りで運用できている 運用期間が短めのキャピタル型案件が中心

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⑥ダーウィンファンディング｜投資先が新築・中古・一棟・オフィスまで多様

おすすめ度： 4.5

『ダーウィンファンディング』は、1口1万円から投資できる不動産クラウドファンディングです。

運営会社であるダーウィンアセットパートナーズ株式会社は、不動産の販売実績として、累計販売戸数「700戸以上」という確かな実績があり、多くの方に選ばれ続けています。

本業を活かした幅広い不動産をファンドを扱っているのが特徴で、新築・中古・一棟・オフィスまで多様で、特に価値が下がりにくい都心物件を多く扱っています。

数多くの業界実績がある運営会社であり、これから幅広い不動産案件をファンドとして扱う方向ということで分散投資も可能でリスク軽減に繋がります。

利回りも「4～7％」であり、第一号案件の利回りは「8％」です。そのため、高い分配金がほしい方におすすめです。

また、運用期間は「2〜3ヶ月」と短い傾向にあり、運用のリスクを抑えられて、換金もしやすいです。多くの不動産投資型クラウドファンディングでは、運用期間が偏っているサービスが多いです。その点、幅広い運用スタイルの投資家も利用できる内容になっています、。

ダーウィンファンディングはこんな人におすすめ

» ダーウィンファンディングの公式サイトをチェック！

ダーウィンファンディングの基本情報

運営会社	ダーウィンアセットパートナーズ株式会社
想定利回り	4.5〜8%程度
最低投資金額	1万円
運用期間	2ヶ月〜1年半
特徴	優先劣後方式を採用している 幅広い不動産をファンドとして扱っている 年利4.5〜8%程度と利回りが高い 運用期間が短いので短期間で回収可能

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⑦Rimple｜上場企業運営で東京23区の投資用マンションが対象

おすすめ度： 4.5

『Rimple』は、東証プライム市場に上場しているプロパティエージェントが運営する不動産クラウドファンディングです。

投資案件は、秋葉原、新宿、祐天寺など東京23区の投資用マンションが中心です。東京23区の物件は、稼働率が安定しやすく景気に左右されにくいので、ローリスク・ミドルリターンを狙って投資したい方におすすめです。

また、優先劣後方式を採用しているため、損失が出た場合、一定の損失割合までは運営会社が先に損失を負担してくれるので、投資家に有利な内容といえます。

利回りは4%～5%前後と高収益が期待できます。これは一般的な不動産クラウドファンディングよりも比較的高利回りです。利回りが比較的高めなので、ある程度収益を狙えるという点もメリットとなるでしょう。

また、募集案件には6ヶ月〜12ヶ月のものが多く、比較的短期間で投資金額を回収することが可能です。運用期間が短いので出資金の償還も早いです。償還された資金をさらに次のファンドに素早く出資できるなど、資金の回転が良くなるメリットもあります。

最低投資額1万円～始めることができるので、上場企業運営の信頼できる投資先で少額から投資したい初心者にもおすすめです。

Rimple(リンプル)はこんな人におすすめ

» Rimpleの公式サイトをチェック！

Rimple(リンプル)の基本情報

運営会社	プロパティエージェント株式会社
想定利回り	3%〜5%
最低投資金額	1万円
運用期間	6ヶ月〜12ヶ月
特徴	東証プライム上場企業プロパティエージェントが運営 優先劣後方式を採用している 投資資金を短期間で回収できる 東京23区の投資用マンションに投資できる リアルエステートコインという独自ポイントが使える

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不動産クラウドファンディングに関するよくある質問【Q&A】

最後に、不動産クラウドファンディングに関するよくある質問をまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。

①不動産クラウドファンディングで失敗する確率は？

失敗する確率を示したデータがないため具体的な数値は挙げられません。

失敗する確率は数値では示せませんが、「元本割れ」や「過去の利回り」は事業者によっては公開されている場合があるので確認できます。事前に過去の実績を確認することで、失敗する確率を抑えられるようになるでしょう。

そもそも、「失敗」の定義は人それぞれでもあります。大きく損失することが失敗な人もいれば、プラスであっても目標の数値に届かなければ失敗という人もいるでしょう。

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②不動産クラウドファンディングは安心して投資できる？

不動産投資クラウドファンディングは1万円程の少額から投資でき、「優先劣後方式」や「マスターリース契約」など比較的リスクも抑えられているので初心者でも安心して投資できます。

しかし、投資である以上リスクは伴います。不動産投資クラウドファンディングも他の投資同様元本保証はなく、元本割れのリスクがあるのです。

また、事業者自体が倒産してしまうリスクもあります。事業者によっては元本割れ実績や経営状況を公開しており、情報公開をしっかりしている事業者は安心して投資しやすいでしょう。

③出資金の元本保証はある？

出資法で出資金元本の保証は禁止されているため、不動産クラウドファンディングは元本割れするリスクが存在します。

ただし、多くの事業者は優先/劣後出資方式を採用し、優先出資者(投資家)のリスクを軽減する仕組みで運営しています。

まとめ：不動産クラウドファンディングのデメリットを把握して危険を回避しよう

不動産投資クラウドファンディングは失敗リスクもありますが、リスクは抑えることができます。

少額から投資でき手間もかからないという魅力も大きいので、慎重に判断できれば初心者にもおすすめの投資です。

確実にリターンが貰えるわけではありませんが、リスク分散しておけば長期間で着実に利益を出せる投資方法なので、投資初心者の人にもおすすめです。

今回は以上です。最後まで読んでいただき、ありがとうございました。